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楼市“原形毕露”,有楼盘下跌50%,多套房该咋办?懂行人发话了

发布时间:2020-08-14

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十年以前,买房其实没那么多弯弯绕,有需求加上有资金,出手买便是,毕竟房子是用来住的。彼时很多城市的房价年涨幅也在可承受范围内。更重要的是,房地产市场几乎少有投资炒作者存在,房市交易也称得上公平公道,公开透明。因此,很多人对待房子的态度很达观:买得起就买,买不起就踏踏实实攒首付。不会像现在的很多年轻人,不仅要兼顾工作、生活,更不得不为了一套价格高耸入云的房子,愁白头、愁断肠。

但2010年之后,房子的金融投资属性逐渐被放大,一切骤然改变。尤其是2015-2016年,叠加经济发展需要,国家一边鼓励民众买房,一边货币宽松支持,国人遂兴起了投资楼市的热潮,尤其是2016年上半年,对楼市的炒作达到顶峰。这个阶段很多人买房,显然不再看重其居住价值,房子不再单纯是用来居住,它还可以升值赚钱,甚至被很多人当做是一夜暴富的工具。

过去十年,房地产也确实没有让“押注”它的人失望。统计数据显示,2010年-2016年这短短6年时间,全国房价均价翻了一番。更值一提的是,四大一线城市及绝大部分强二线城市房价年涨幅都在30%上下,厦门最高,年涨幅42.77%,其次是石家庄38.66%,天津排在第三位36.28%。一句话,但凡早买房者,基本都躺赚躺赢了,更有甚者单纯靠投资买房就实现了财富自由,阶级跃迁。

所以才有了后来曹德旺怒怼房地产的名言:国人张口闭口都在谈论房地产、谈论房价,干实业一年不如炒一套房的奇葩现象比比皆是,这让人倍感担忧。殊不知,房地产已经开始负向作用于经济,更对各行各业产生严重的挤压,房地产不该再被高高捧起,国家应该加大对实体制造业的重视程度。

有人站在国家兴旺,经济长久繁荣发展的角度给出了直言警告,但这压根阻挡不了国人投资炒作房产的热情——当代人投机心加重,年轻人做学问、做研究、做创新的动力在缺失,而投机炒作楼市不劳而获的思想依然在滋生蔓延。

更让人头疼的是,即使在楼市调控最高压的2017、2018年,我们依然能看到各路大神、专家依然在为房地产“鼓与吹”:北师大董教授不止一次说过,只有房地产才能救中国,对楼市的管控应该取消;小城镇专家李铁直言认为,房地产还有至少15年红利期,未来有2-3亿农民进城,高房价依然有庞大的需求支撑;社科院专家甚至语出惊人,房价越高越好,因为低房价不利于家庭奋斗,不利于经济转型……

我不止一次说过,想要彻底解决中国房地产存在的诸多弊端,最好的办法就是让所有患有“房地产过度依赖症”的人,感觉到痛,从鬼门关走一回。

而眼下正是这样的时候,房地产正经历史上最艰难时期——一场突如其来的风波,让很多城市的楼市都“原形毕露”了:房子卖不掉、房价在积极调整、开发商以及购房者的心态也都发生了巨变。

首先,成交量大幅下滑,楼市彻底入冬。统计数据显示,1、2月份百强房企的销售大幅下调了30%,个人觉得这个数据是存在一定水分的,因为1、2月份全国灾情最严重的时候,举国上下基本都在隔离,出门买菜都难,更别说出门看房、买房。有第三方机构给出的数据比较可信一些,前两个月房企销售额下滑成左右,尤其是二月份,不管是新房还是二手房,全国几百座城市成交量基本都是0。

其次,房价真的下跌了,二手房源挂牌激增。3月有121个城市二手房价格下跌,其中四大一线城市全部下跌,上海跌幅最大5.85%。不仅如此,3月二手房市场方面回暖势头很足,贝壳研究院数据显示,3月二手房挂牌数量激增,全国新增挂牌房源量环比上涨192.2%。

今年前两个月很多城市几乎都没有成交量,所以各个机构给出的房价涨跌数据都是失真的,没有参考价值。但是3月后各大城市基本恢复正常交易,房价涨跌指数和房源大量激增还是非常具有信号意义的——卖房的人多了,而且大家基本上都是在降价卖。很显然,经此一役,很多人撑不住了,尤其是高杠杆投资炒房客,资金链承压严重,市场稍有起色,就抓紧套现自救了。

最近一个多月,降价卖房的案例确实数不胜数,而且都是真实有效的。在此只列举几个非常突出的被热议的案例:2月13日,媒体报道环京燕郊一小区,有业主降价急抛售,询问得知,此套房源现在的挂牌价已经较17年买入时直降了100万,房价单价从4万一平,降到了现在的不到2万一平,房价下跌高达50%;

米宅踩盘后报道,3月12日当天,上海全市就有超过百套房源下调价格,其中跌幅最大的一套住宅,总价不过300万左右,直接下调了47万;

同话财经报道,3月1日,合肥某小区开发商加推,备案价下调了4000/平,每套房市值直接缩水近40万,此举引来50名业主“大闹售楼处”;

三四线城市降价卖房的情况就更加生猛了。媒体报道,镇江、句容、陵水、增城、中山等地3月份均出现了开发商直接优惠超过20%卖房,买房不仅送车位,还有楼盘打出“买房送香猪肉”的噱头……

再者,开发商这边也撑不住了,也在走以前不敢走也不可能走的“打折促销”路子。据业内人士透露,百强房企中,截至到今天,已经有超过4成已经在降价卖房了。恒大、融创、万科、碧桂园这些巨头房企更是都在积极“抢收”,或全国楼盘,或单个楼盘买房都有优惠。

很多人不明白,财大气粗的开发商何以就被逼到降价卖房的份上了?殊不知,受此次风波冲击,很多开发商赖以生存的两条腿都断了——1、银行融资贷款方面,有背景有实力的规模房企,尤其是央企国企可能不差钱,但是中小房企当前阶段想借到钱几乎不可能,据某银行信贷部门的经理透露,现在各大商业银行只给top30强房企发放贷款,其余房企想贷款很难;

2、卖房回款方面,一季度房子严重“滞销”,各大房企一个季度的销售额比不上往年一个月,没有销售就没有回款,人员开支、债务偿还、运营管理等都需要资金。接不来钱,又必须要花钱,怎么办?靠别人来救不现实,最好的办法就是自救——降价卖房,以价换量,加速回款。

有人直降100万卖房,有人冒着售楼处被砸风险也要打折卖房,归根结底还是走投无路的表现,但凡有一点办法都不会亏损卖房。要知道,很多人当前的降价力度,其实就是在赔钱赚吆喝。不过话说回来,现在不降价想卖房,确实不太现实,购房者的降价预期已经产生,都在理性持币观望,真的需要回款,需要资金救命,想卖房,就得乖乖降价。别看有媒体近期在报道深圳、杭州、苏州等地出现了“抢房”现象,很多人其实不知道的是,这些被抢的楼盘,其实都是极少数存在价格严重倒挂的高性价比盘,抢到即赚到。这只是全国几十万楼盘中,极少数的几个。

进入4月,楼市确实也有回暖迹象,比如二手房带看量增加,售楼部又开始陆续有人看房了,有些媒体又开始吹风了。那么是否意味着,楼市又要重启火热了,房价又要反弹了?

在之前的文中,我其实已经多次表达过自己的观点,楼市回暖是必然的,但是幻想今年房地产再来一波“火热行情”纯粹是痴心妄想。一方面,国家对楼市调控的定调没变,即使是最艰难时期,也没有放开有些城市“松绑调控”的口子,而且高层、党媒还多次重申国家调控楼市的态度和决心,等于告诉每个人,楼市今年还是会保持稳定;另一方面,不得不承认很多城市已经进入下跌通道了,二手房源挂牌量激增,挂牌价下调就是最好的证明。楼市一旦形成下跌预期,没有个一年半载很难扭转,除非国家方面发布重大刺激政策,否则楼市绝对难启火热。

楼市下行周期里,多套房者该如何积极应对呢?懂行人发话,仅6个字就告诉我们全部答案了:优化资产配置。

我的看法也是一样的,不管是现在还是以后的任何时候,投资买房的逻辑都发生变化了,楼市已经彻底告别闭眼买房躺赚的时代,未来只有少数有潜力的城市的核心地段优质房产才具有投资价值,换句话说就是,未来不是拼谁手里的房子多,而是拼谁手里的房子好,有价值。

具体操作就12个字:城市升级,地段升级,配套升级——城市升级:尽可能把三四线城市的房产都换到一二线去。当然,这里不是指所有的三四线城市,四大都市圈核心三四线城市的房产还是值得持有的;地段升级:如果不想在城市间腾挪,那么就在城市里腾挪,这里所说的地段是指郊区到核心区,劣质板块到优质板块;配套升级:房子本身不仅不升值还会贬值,房产的投资价值其实很大一部分是附加在其上面的配套,比如学区、地铁、医疗、商业、公园等,未来真正稀缺的还是这些配套资源。



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