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上海加大土地供应力度,房企或迎布局最佳窗口期

发布时间:2020-05-27

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在上海虹桥商务区的星巴克咖啡厅里,地产从业者成功(化名)经常会在下午时间去买一杯咖啡,给忙碌的工作做一个休整。几乎每一次在这个咖啡厅里,他都会遇见各个公司的同行,有时候大家也会坐下来一起交流行业与公司的情况,希望碰撞出更多的商业模式火花。

“虹桥商务区聚集了大量房企总部,很多公司也是在最近几年搬迁到上海,包括我所在的公司也一样。有了这样的聚集效应,行业的交流开始变得更加高效,给了我们很高的工作便利度。”成功告诉第一财经记者。

过去几年,作为人才、资金的高地,上海吸引了大量房企将总部从福建、江西、四川、重庆等地搬迁至上海。无论是市场规模,还是企业发展需求,上海都给这些公司带来了更多的空间。

第一财经记者了解到,为了满足更多房企与上海城市一同发展的愿景,上海今年将增加优质土地的供应,以保障企业的发展需求。

土地市场供应提速

今年4月10日,上海市政府召开的疫情防控工作发布会透露,《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》即将出台,其中数条均利好房地产市场,包括加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等。

几天之后,上海土地交易市场公告,拟于4月下旬一口气推介50宗地块,涉及浦东新区、静安区、宝山区、嘉定区等四个区。

易居研究院数据显示,3月份,上海土地供应量达到140万平方米,环比2月增加了142%。上海一季度共成交61幅土地,土地成交建筑面积646万平方米,同比增长11%;土地出让金690亿元,同比增长80%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,上述政策明确提到扩大土地供应,体现出今年借土地投资来扩大有效投资的导向。同时不断降低房企在上海拿地的成本,有助于鼓励更多房企入市。

从实际交易情况看,今年2月疫情期间,上海成交了一宗总价高达310.5亿元的徐汇滨江地块,大体量、高总价充分显示房企对于上海土地市场坚定看好的决心。

四月初临港新片区的一场推介会同样让房企尤为热情,推出8块住宅地块和6块商业地块,吸引了包括融创中国(01918.HK)、华侨城(000069.SZ)、光明地产(600708.SH)等近40家房企参加。

此外,今年5月即将出让的静安区江宁社区C050201单元023-7商办地块同样值得期待。该地块的起始价60亿元,其地理位置十分优越——周边配有2号线、7号线、13号线等多条轨交,且与静安寺、徐家汇相邻。

根据中原地产统计数据,2019年,中国共有14个城市卖地收入超过千亿元,上海继续位列杭州之后,蝉联卖地排行榜亚军,获得土地出让金1942亿元。

多为房企人士表示,上海巨量的市场和良好的城市前景,使得这里成为房企必争之地。

根据克而瑞数据显示,2017年、2018年、2019年上海经营性用地供应分别是169块、179块、218块,平均溢价率不超过10%,平均楼板价不超过1.2万/平方米。结合今年的供应情况,预计还将有更多优质土地出让,满足目前房企的布局和城市发展需求。

在纯住宅出让方面,克而瑞统计显示,上海2017年、2018年、2019年分别出让122块、125块、163块,成交楼板价分别是8821元/平方米、9221元/平方米、10245元/平方米。从趋势看,上海的土地价格依旧保持温和上涨,体现了这个城市较强的吸附能力。

“从全球城市化趋势看,人口都会流入大城市,这里有更好的教育和医疗资源,同时有更多的就业机会,再这几个方面的影响下,更多的高端人才会选择这样的超级城市,因而带来住房的需求。”一家TOP10营销总坦言。

实际上,从上海房地产高端市场看,一直具备较强的购买力。以绿地控股(600606.SH)位于外滩的绿地外滩壹号为例,在疫情期间看房的预约就人满为患。高净值人群对于核心城市的核心资产需求未因为疫情减弱,充分体现了城市的能级。

龙湖集团(00960.HK)沪苏区域投资负责人舒煜存认为,上海是国家中心城市,更是国家推进长三角一体化发展的龙头。长三角城市群产业结构完整、要素资源集中,未来将在全国乃至全球经济版图中扮演重要角色,对房地产市场的发展也提供了稳定向好的重要支撑,龙湖将更加坚定地在上海、在长三角区域持续深耕。

出让条件松绑带来新机会

为了满足城市的发展和企业的需求,上海也在通过各种办法进一步降低企业的拿地成本。

4月10日上海松江区两宗宅地挂牌信息显示:只要有效申请人数不超过5人,就无需打分,直接竞价拍卖,价高者得。有效申请人在6人及以上的,则采用竞价招标方式。

而按照之前的规定,若有效申请人数超过3人的,地块采用招标方式出让,并先根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分,排序确定顺位;若效申请人数为3人及3人以下的,地块采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”,竞买人只有筛选到2家时才能竞价。

4月15日,上海挂出宝山顾村一宗宅地时,拍卖要求同样有了放松——不足6人直接挂牌出让,6人及以上竞价招标。入围人数放宽,改变以往的打分制,最大的利好对象是房企。变动之后,上海土地市场将会迎来更加公平的竞争,土地价格也更市场化。

“以往由于根据房企的实力进行打分,让部分想进入上海而打分不够的地产商只能通过合作的形式进行拿地,而如今条件放开之后,可以让更多房企来参与到上海的城市开发,共享经济发展的红利。”一位总部位于上海的房企投资部负责人告诉记者。

除了降低拿地门槛外,上海的土地保证金也从之前的20天左右缩减到1天。一般而言,每个房企参与土地拍卖,都会给政府提交一笔土地保证金,此前上海的土地保证金提前的天数较长,也间接影响了开发商的拿地热情。

“我们还是希望可以尽可能把保证金时间变短,这样我们资金周转更有效率,看到上海现在的土地变化,也让我们想积极参与到这个市场中来。”一家总部位于上海的区域总裁向记者透露。

舒煜存注意到,上海做为全国城市化率水平最高、人口流入动力最大、经济活力最好的头部城市之一,一直在围绕城市定位、人口规模等总体发展目标,制定了与其发展阶段相匹配的土地供应政策,近年来市场供需较稳定。

实际上,随着上海土地供应的增加,可以遇见的是,将提供给更多房企参与城市发展的机会。随着城市的不断升级,这些土地的价值还将进一步上升。

吸引大量房企落沪

除了土地优势之外,上海同时是一线城市中吸引房企搬迁落户总部最多的城市,成为了各大房企的第一选择。

第一财经记者不完全统计发现,包括阳光城(000671.SZ)、中南置地、正荣地产(06158.HK)、中梁控股(02772.HK)、融信中国(03301.HK)、祥生地产、新力控股(02103.HK)、蓝光发展(600466.SH)、中骏集团(01966.HK)、禹洲集团(01628.HK)、东原地产、弘阳地产(1966.HK)、三盛控股(02183.HK)等地产商均在近几年把总部搬迁至上海,其中大部分公司总部均在虹桥商务区。

受益于这样的聚集效应,华东的地产商在过去几年的复合增长明显高于粤系和京系房企,成为地产圈非常重要的一股力量。

正荣地产董事会主席、行政总裁黄仙枝认为,搬迁总部到上海可以吸引更多行业人才,通过团队的精英化提高整体运营能力,驱动企业持续发展,确保效益实现。

“上海在经济发达度、市场成熟度、产业完善度方面是全国首屈一指的。同时,上海巨大的经济体量、开放包容的环境,对于人才、资金和信息有着超强的吸附能力,这三者又是现代企业发展最重要的三个要素,选择上海,也就意味着离这些资源更近,意味着可以为企业持续发展提供源源不断的动力。”弘阳集团董事长曾焕沙告诉记者。

在曾焕沙看来,上海对民营企业的扶持,是实实在在的。弘阳上海总部启用后第二周,虹桥商务区党组书记、常务副主任闵师林就亲赴公司调研走访。

“成立上海总部,是三盛顺势而为的决定,更是三盛重要的战略部署,是站在新起点的三盛一次强有力的出发,三盛将‘与资源为友,与强者为邻’,迎来前所未有的新人才、新事业、新发展。”三盛集团董事长林荣滨告诉记者。

“以前我们在福建的时候,招聘一个我们同等量级的高管可能要600万年薪,对方对这个工作地点还会犹豫。当我们到了上海之后,我们只需要300万年薪就可以招聘到合适的高管。大大节约了我们的人力成本,提高了我们组织更新换代的速度。”一家闽系房企人力总向记者透露。

实际上,在资金方面,给予房企的优势也是巨大的。“我们当时在外地,由于整体银行授信有限,我们喝酒喝到趴下可能才可以融到一个亿的资金。我们后来搬到上海,没有怎么喝酒,就有一个国有大银行给了我们百亿级的授信,大大降低了我们的融资难度,为企业后续的发展提供了支持。”一家上市公司总裁向记者透露。

对于地产公司而言,最重要的三个环节就是资金、土地、人才,而上海做为总部有效保障了资金和人才需要,并提供更快捷的信息交换,使得很多企业快速发展成长。

成功也表达了类似的感受,做为一个80后地产人,他认为在一个产业聚集区域工作,可以加速获得更多的信息和碰撞,对于个人的成长也很正常。“上海虹桥商务区的几个咖啡厅,经常会有HR和其他公司的人交流,无论是跳槽,还是同行交流都更方便,这也迫使大家要更加努力去工作,努力达到更好。”成功告诉记者。

可以预计,有了土地资源的供应和更多房企的参与,上海的城市价值和土地价值将越来越大。

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文章作者

罗韬

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