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一季度房地产信托融资规模下降4成,部分信托项目兑付风险或将增加

发布时间:2020-08-14

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华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李未来 李凯旋 北京报道

自2019年5月份开始,调整房企各融资渠道规模的管控规定出台,随后,房企的主要融资渠道均被限制。2020年,一场疫情爆发,对于经济产生了重大影响,于房企而言,销售下滑,债务压顶,融资成为了纾困的方式之一。

业内认为,我国房企的直接融资占比较低,主要依赖间接融资。但信托的收紧使得房企的信托融资在2020年一季度同比锐减超过4成,典型房企的各渠道总融资额同比下降了超过15%。部分存量房地产信托项目的兑付风险或将由此增加,有项目开始申请信托展期。目前,国外疫情较为严重,业内认为,境外发债同样不容乐观,房企需要重视流动性风险,为后续的可持续发展打好基础。

信托融资规模同比锐减42%

在2020年一季度,受到疫情影响,信托遭受了重创。另外,值得注意的是,信托产品的发行量出现了下降,发行价格有所降低。2020年一季度,共有63家信托公司参与发行集合信托产品6735款,环比减少了15.96%。

2020年一季度,发行规模为6420.06亿元,环比减少了17.13%。数据显示,一季度发行的集合信托产品平均预期收益率为7.86%,环比减少0.05个百分点。但是,2019年同期,集合信托产品的平均年收益率为8.24%,收益率出现了明显的下滑。

究其原因,《华夏时报》记者从数据中发现,一季度投资于房地产、基础产业、金融机构领域的信托产品收益率总体略有下降。受到疫情影响,房企在2020年2月份面临停工和销售几近停摆的状态。此外,某信托公司的调研人员对《华夏时报》记者说,一季度的疫情防控十分严格,调研人员无法出差进行尽调。

一季度为房地产信托业务的淡季,此时,各信托公司对于开展房地产信托业务还较为谨慎。

值得注意的是,募资规模方面,房地产信托在一季度的募资规模同比大度锐减42%,为1167.61亿元。另外,房地产信托占比已经连续两个季度出现了下滑。

“现在房企的融资渠道比较少,以前房地产公司大量依靠房地产信托来融资,但是现在信托融资也出现了下降。主要是目前监管机构对于房地产信托的监管较为严格。”前海开源基金首席经济学家杨德龙对《华夏时报》记者说。

同时,疫情对于楼市销售的影响较大,部分存量房地产信托项目的兑付风险或将由此增加,有项目开始申请信托展期。例如,4月3日,杭州工商信托发布公告,公司2017年实施的天洋燕郊创新中心项目,受区域性政策因素和本次疫情的影响,项目借款人向公司申请展期,公司目前已经向投资人进行了预告,将根据信托文件履行受托人职责。

一季度典型房企融资额同比下滑

由于房企即将在2020年下半年迎来偿债高峰,融资需求大幅上升。CRIC研究中心的统计数据显示,2020年一季度,95家典型房企的融资额为3884.04亿元,同比下降了15.81%,环比增长了14.98%。

若以“季度”作为时间单位进行对比,尽管同比出现了下滑,但环比2019年四季度仍出现了不小幅度的增长。另外,近期市场出现了一定的流动宽松,小幅降低了房企压力 。整体来看,房企一季度的融资规模不敌2019年同期,但也属于近两年的较高水平。不过,对标即将到来的偿债高峰,这些融资金额尚难以补上缺口。复盘2020年一季度房企的融资过程可以发现,1月底,疫情爆发致使房地产行业的销售等受到影响,融资近乎停摆,2月份的融资规模也因此大幅下降。3月份,市场逐渐恢复交易,房企的融资也开始上升,但受困于国际资本市场的动荡,境外融资出现了下滑,整体的融资量从同比角度来看,还是有所下降。

从各企业来看,超过一半的房企融资规模有所减少。CRIR研究中心发布的数据显示,TOP10房企的融资规模同比下降了30.5%。另外,尾部梯队房企的融资整体也出现了较大的降幅。在当前的融资环境下,为了快速找“钱”,房企频繁发行此前很少发行的短债,如境外短债和境内超短融资券等都较为火热。

数据显示,2020年2月份,房企分别各发行了8笔境外短债和境内超短融资券。2019年,房企每月度平均发行约2笔境外短债或5笔境内超短融资券。3月份,美股熔断对于房企的融资出现了影响,境外短债发行减少,但是境内超短融资券持续火热,有18笔进入市场。

“对于房企融资来说,目前,银行贷款收得比较紧,房企在国内发债的限制也比较多。就短期债而言,其到期较快,房企的偿付压力也会因此而增加,面临的相关债务风险也会加大。”杨德龙向《华夏时报》记者点明了短期债对于房企的影响。

房企流动性风险增加?

4月13日,标普信评发布了相关研究报告。报告认为,疫情对于部分房企的资金流产生了较大的冲击,增加了流动性风险。短期内,疫情或将明显对房企的资金链产生冲击。中期内,疫情或将扰乱房企推盘和融资的节奏。此外,部分房企的存货不足,疫情结束后需要迅速恢复土地采购,未来几个月很有可能会产生较大的融资需求。

虽然,历年一季度并非是房企“储粮”的旺季,但是疫情导致开工和土地成交大幅下滑,仍将影响房企2020年推盘和营销节奏,进而影响全年销售任务。标普方同样认为,国内目前的房地产融资调控环境仍然较为严格,房企境内发债渠道依旧偏紧。

此外,随着疫情在国外不断蔓延,房企的境外融资规模或将再受到限制,融资成本也很有可能会进一步提升。标普方认为,对于部分短期偿债压力较大的房企,若融资成本超出自身承受能力,或将为未来的可持续发展埋下隐患。

杨德龙向《华夏时报》记者表示,大型房企通过促销来回收资金,并同时加快新房销售速度,资金链上存在的问题不大。但是中小房企的销售受疫情影响较大,回收资金比较慢,资金链上很可能会出现一些困难。



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