珍珠项链

25年,潘石屹终成了被乔布斯讨厌的那种人

发布时间:2020-06-05

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说七分话,做三分事,赚十分利。

文 丨 华商韬略 徐艳丽

……

【这回真要“跑”了】

“老说我跑了跑了,都是谣言。”

这些年一直在卖资产、否认自己要“跑路”的潘石屹,这回连公司都要卖了。

路透社报道,美国私募基金黑石集团计划斥资40亿美元(约合人民币277亿元),将港股上市的SOHO中国私有化。

黑石的报价是每股6港元,较SOHO中国此前股价溢价约100%。SOHO中国随后承认了私有化谈判。

若靴子落地,意味着潘石屹手中顶级黄金仓位的SOHO“八大金刚”物业将全部打包出清,而手握SOHO中国63.93%股权的潘石屹和妻子张欣,将从这笔交易中套现约170亿元。

消息一出,有人跑到潘石屹微博下问他是不是“真要跑了”,有人喊他“老贼”。刚刚因“武汉0捐款”被舆论暴击的潘董见惯了大阵仗,一如既往地听歌、品茶,概不回应。

潘石屹被圈内人称“笑面虎”,面似温和,却从不做亏本买卖。一副人畜无害的憨憨背后,不但算盘打得溜圆,而且城府颇深。

这两年的地产大环境,尤其是他个人的小环境都越来越不友好了,庐山真面目再也藏不住,此时全身而退,也是有些三十六计的走为上计了。

SOHO中国主营商业地产租售,以顶级地段和造型设计见长。尽管这些年卖了不少楼盘,但仍坐拥北京的望京SOHO、光华路SOHO、丽泽SOHO、前门大街项目,以及上海的外滩SOHO、天山广场、复兴广场和古北SOHO(以上即“八大金刚”)……全是寸土寸金的地理位置和顶配的周边条件。

美国黑石一直想涉足内地一线楼市,此时收购SOHO,看上的应该是这寸土寸金之上的长远机会。但潘石屹这些年,从卖房、卖楼到最终卖公司,对在中国打造一家卓越企业的长期耐心和信心是与日俱减,甚至样子都懒得装了。

最近几年,潘石屹、张欣夫妇像ATM提款一样,一点一点售空了大量非核心物业。经统计,仅2014年~2019年,SOHO中国就累计卖楼套现约293亿元。

卖楼所得转化为丰厚的分红。2006年至今,SOHO中国共计分红12次,总金额达207.78亿元,按潘张夫妇所占股比计算,夫妻二人累计取得分红现金约133亿元。

如果把SOHO中国比作一头奶牛,经过潘张夫妇不停的挤奶,SOHO中国不仅日渐消瘦,且留下的“八大金刚”核心资产,在短期内的增值空间,也都差不多到头了。

2012~2019年,SOHO中国营收由153.05亿元缩水至18.47亿元,零头都不剩。

2019年,SOHO营业额增长11%,净利润却下降3成多;总资产近700亿元,净利润仅13.31亿,资产回报率不到2%。

如此低的回报,潘石屹是不满意的,而且他也基本上没办法在短期内去经营改善。所以,卖掉它,当然是最划算的方式之一。

至2019年底,SOHO中国还有326.12亿元的总负债,其中一年内到期债务16.32亿元,同期现金及等价物仅12亿元,无法覆盖短债。

若黑石收购成功,潘石屹夫妇不但立等取现,还可无债一身轻。

成功高位逃顶、见好就收,当然没错。只是,这也相当于彻底放弃了25年的经营积累,以及缔造一家卓越企业的最后可能性。

想当初刚到香港上市,身披成功企业家的荣耀与光环笼罩时,潘石屹夫妇也曾意气风发,雄心勃勃,要过千亿,超万科。

真是路遥知马力,日久才见他只是随便说说的。

 【赚钱是唯一标准】

SOHO并不是没有机会伟大。

这家创立于1995年的地产品牌,以低价拿地后建成高价值写字楼项目闻名。潘石屹的土地投资眼光,加上张欣华尔街精英的设计审美和整合能力,曾接连创造出北京SOHO现代城、三里屯SOHO、中关村SOHO等地标建筑。

全盛时,SOHO曾占据北京CBD地区近一半销售额,造型之独特、售价之高昂,名冠京城。

为了卖楼,潘石屹曾马不停蹄地拍电影、做主持、著书立说,把自己打造成地产娱乐明星,然后带着成功企业家光环跑到山西和内蒙古,向煤老板们兜售SOHO旺铺。

“北京最具投资价值的写字楼”、“只要买我的房子,我就好好地为他提供服务”、“把拿钱买房子的人真正当作上帝……”

那些年,潘石屹渐渐成了大众偶像,他当然不会拒绝变现这种影响力:据爆料,当时购买超过5000万元的客户可以和他吃个饭,犹如“中国版巴菲特的午餐”。因为人气火爆,饭票门槛很快涨到了1亿。[1]

2005年,北京商品住宅房均价6725元/㎡,潘石屹以2万/㎡的单价,从山西人手里拿走7亿。足足3倍于市场的超高定价,满足了SOHO的利润胃口,也把风险和经营压力留给商铺投资者。

2007年,港股上市的SOHO中国创下当年亚洲最大商业地产IPO纪录,也就是那个时候,潘石屹夫妇曾立志,五年之内要过千亿、超万科。

而且,他们也的确是努力过。三年后,年营收184.23亿元的SOHO中国,体量一度超越恒大,几乎是融创的3倍。

但现在回头看,努力的姿势不太对。全速扩张的SOHO,在流光溢彩之下接连爆出物业质量与管理混乱。

2010年,北京SOHO尚都和朝外SOHO发生数百名业主维权事件。商户们反映,SOHO对物业缺乏统一规划,业态混乱,火锅店旁是足疗,外语教学、美甲店和健身房同在一层做邻居。

花了大价钱的山西老板们也发现了巨大落差,所谓黄金旺铺,有的两三年租不出去,一位SOHO尚都业主算了一下,按当时的租金回报,他收回购楼款的成本至少要28年。[2]

人气偶像碎成一地鸡毛。凛冬时节,几十名外地业主身穿大写的“惨”字T恤,在SOHO办公楼前齐声高喊“潘石屹,大骗子!”

重重压力下,潘石屹决定转型。

2012年,SOHO中国开始从散售模式变成自持物业模式,也就是只租不卖。潘石屹的算盘是,自持不但可以享受房子的增值,而且还能有很划算的收益。他当时判断,写字楼的出租回报率:至少能到10%以上。

然而,SOHO早期的高价炒作和“退租门”透支了市场信任,过度营销的反噬+实用硬伤+中国写字楼经济不成熟,共同造成SOHO出租回报率长期连3%都不到。

眼看这条路不通,潘石屹又迅速调转船头,从只租不卖变成了边租边大批发。

2014年~2019年,潘石屹几乎每年都在大批发式的大手笔出售资产:

上海SOHO海伦广场、静安广场卖给金融街;上海凌空SOHO半数物业卖给携程,上海外滩8-1地块50%股权卖给复星,上海SOHO世纪广场卖给国华人寿,上海虹口SOHO卖给德国安联保险和新加坡吉宝,北京和上海13个项目、共计2583个车位全部打包出售……

2019年,日益清减的SOHO中国在房企榜单中降至第259位。

有人唏嘘一代商业地王不再,潘石屹却认为:“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律。”张欣女士更为直白:是否买卖,唯一标准就是能否赚钱。

有钱赚就行,谈什么初心,扯什么使命?

【超脱只是他的保护色】

乔布斯曾说:“我讨厌一种人,他们把自己称为‘企业家’,实际上真正想做的却是创建一家企业然后把它卖掉或上市,他们就可以变现一走了之。”

“他们不愿意去做那些打造一家真正的公司所需要做的工作,也是商业领域里最难的工作……要创造传世的公司而不仅仅是为了赚钱。”

制造噱头、吸引眼球、炒楼价、把流量变现……这些年,潘石屹几乎一直在重复这个模式。他能把不好的房子卖出好价,更被誉为天生的“二道贩子”。

相比很多同行,潘石屹可谓是既欠缺缔造不朽公司的热情,也舍不得去花那个成本。这些年,除了追求标新立异的建筑,很少见他真正花多少时间去打磨出真正高品质的产品和服务,也很少见他如何打造团队乃至推动行业前进。

SOHO的房子普遍使用价值和功能不佳,几乎是业内公认。包括其建筑的标新立异,以及项目本身,也是屡遭诟病。

在北京,彰显“超现代理念”的建外SOHO,被称作“华而不实的鸟笼”。

宋丹丹曾在微博叫板潘石屹:“长安街南边那么好的位置,你盖了那么一大片难看极了的廉价楼(建外SOHO),把北京的景色毁得够呛,别再盖楼了,求你了。”

在上海,外滩SOHO也因追求高容积率而被质疑破坏了城市建筑风格,“毁了外滩一线景观。”

从十几年前营业额超过恒大、3倍于融创,在中国地产龙虎榜拔尖为第一流开发商,到今天被彻底甩出房企200强——

潘石屹夫妇亲手把SOHO中国成为一线地产品牌的可能性变为零。

但他们二人的个人财富不断攀高。

2019年,潘石屹与妻子在福布斯富豪榜上的个人财富达到215.7亿元。

还有一点本来不是问题,但放在一起看就是问题的问题是:SOHO中国在内地不断出清时,潘石屹夫妇在国外却是早就开始了买买买。

2011年,斥资7亿美元,买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼;2012年,花6亿美元,收购曼哈顿公园大道广场49%的股权;

2013年,张欣联手巴西Safra家族,以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权,该交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

此外,潘石屹长子、名列“新京城四少”之一的潘瑞,在英国成立了一家欧房地产公司,在当地拿下多个地产项目,包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。

一边是国内清仓,一边是海外加仓,被质疑要跑路的潘石屹和张欣都曾解释,海外投资的资金来源于家族信托,与SOHO中国无关。

实际却是,这个家族信托掌握着潘石屹和张欣在SOHO中国的33.24亿股股份,股比63.93%。

是不是真的要跑了,群众眼睛是雪亮的。

这些年的潘石屹,活成了有2000多万粉丝的微博网红,拍电影、做主持、做木工、搞摄影、学编程、著书立说、关注雾霾。

2012年,拥有3亿多用户的微博,发布了一个中国微博意见领袖排行榜,排在第一名的就是潘石屹,比马云还要高,比李开复、郎咸平、方舟子等众名人都高。

在微博上,潘石屹不只人气高,段位也高。

什么话题能发言,什么话题要装着没看见,哪些事必须太极八卦地和稀泥,他比很多老革命都拎得清。

长期憨态可掬,人畜无害的姿态下,很多网友还送他一个爱称:

小潘潘。

但这都可算是潘石屹的鬼精鬼精的地方。

这股超脱的仙气背后,是潘石屹以成功的人设形象和娱乐营销,以一己之力为SOHO中国节省下大笔的宣传费用:其他楼盘的推广成本要3~5%,SOHO只要不到千分之七。

2018年,“别让潘石屹跑了”的舆论压力越来越大,潘石屹老家的祖坟被扒了。舆情汹汹,老潘在一次发布会上突然真挚地表示:我们赚的钱已经够了,现在的问题是如何把这些钱花出去,要花到社会最需要的点上面去。

潘张夫妇最为人知的公益项目,是捐款1亿美元设立助学金,把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作,资助中国学生去海外留学。

捐款之后,潘石屹的两个儿子先后入读耶鲁和哈佛。

曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善:

“存在的都是有道理的,潘石屹跟他的太太,都是鬼精鬼精的。”

很多年前,谈及梦想,从甘肃走出来的潘石屹曾说,他心里特别向往的事,是回到西北老家,住窑洞里、放羊,“面前是青青的河水,网上也没有人骂我了……”

时至今日,当年意气风发的万通六君子之一,早已放弃“过千亿、超万科”的雄心壮志,行走的方向也离那个西北牧羊的悠然梦想越来越远。

妻子入籍美国,儿子安顿海外,SOHO中国若再被成功收购,手握大把现金的他,离美国只差一张机票——

再也不是那个小潘潘了。

参考资料:

[1]《潘石屹成煤老板偶像 据称买房过亿可与他吃饭》第一财经日报 2013-02

[2]《SOHO尚都开业两年租金现白菜价 业主28年才回本》商报记者 王营 赖大臣 2009-12

一一END一一

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《数风云人物 · 贰》



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