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频频“踩空” 富力为何掉队

发布时间:2020-06-05

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中国商报/中国商网(记者 周子荑)最近,广州富力地产股份有限公司(以下简称富力)被推上了风口浪尖:先是其2019年业绩不达预期引发关注,后又因“白菜价”出售旗下物业公司而引来热议。实际上,如今的富力早已不复当年荣光,甚至跌出国内房企的第一梯队,这背后有何原因?

资料图 图片来自CNSPHOTO

负债高企

近日,富力出售旗下物业公司一事引发关注。4月9日,富力发布公告表示,将以3亿元的价格出售旗下广州天力物业发展有限公司。一时间,富力“白菜价”出售物业公司的报道频见报端。

实际上,令人惊讶的不仅是价格,还有接盘方。据悉,此次交易的接盘方广州富星投资咨询有限公司(以下简称富星投资)正是富力大股东李思廉、张力控股的公司。而几个月前,富力卖掉旗下物业公司给富星投资的案例已有两起。于是,关于富力“白菜价”出售资产给大股东关联公司的质疑声不断响起。

并且,不少观点认为,富力此举是面对巨大压力急于变现。财经评论员严跃进对中国商报记者表示,富力出售物业公司可见其自身资金压力很大。

富力的压力确实不小。该公司刚刚公布的2019年报显示,富力2019年实现销售额1382亿元,同比增长5%,但相比1600亿元的目标仅完成了86.4%,销售额增速相比2018年的60.3%更是明显放缓。在现金流方面,自2012年以来,富力已经连续七年经营活动产生的现金流净额为负。

此外,富力头顶最大的“乌云”还是其高企的负债。数据显示,2019年,富力负债总额达到3475.27亿元,资产负债率达到81.33%,净负债率高达198.9%。从债务类型看,有息负债达1971.4亿元,其中一年内到期债务为622.7亿元,远远大于富力的现金余额384.4亿元。

房企负债高企本是常态,但像富力这样动辄近200%净负债率的却较为少见。中国房地产协会发布的报告显示,2019年上市房企的平均净负债率为92.52%,而富力的净负债率约为行业均值的两倍。此外,富力2019年的现金短债比为0.61,在房地产销售额排行榜前30名中几乎垫底。

频频“踩空”

“高杠杆、高负债”作为这家房企的标签由来已久。实际上,富力负债不断走高的背后,是其多年来连续的战略失误。

在其高光时刻2007年,富力销售额达161亿元,在房地产行业中位居第四,仅次于万科、绿地和中海,博得“华南五虎之首”的名声。此后,富力开始重金押宝商业地产,由此带动公司净负债率攀升至139.5%,之后销售额被碧桂园反超。

富力的战略失误还在继续。2008年开始,我国房企迎来发展的红利期,房企纷纷加大拿地力度,尤其在2008年和2014年两个关键节点,不仅土地成本较低,房地产行业发展还迎来小高潮。而彼时的富力却与这些红利都擦肩而过。据悉,2012年,国内一二线城市住宅市场成交量攀升,众多房企顺势得利,而富力却反其道而行,押宝三四线市场,最终业绩遭遇“冰冻”。

而后的“世纪大收购”中,富力更是被形容为时运不济。2017年,富力以199亿元的价格收购了万达76家酒店全部股权以及一家酒店70%的股权,一举将“全球最大豪华酒店业主”头衔收入囊中。然而好景不长,2018年房地产市场陡然下滑,作为最难出手的资产,富力的酒店业务连年亏损。年报显示,2019年富力酒店营运业务实现营业收入70.22亿元,净亏损10.08亿元,较2018年的亏损幅度扩大了119.62%。

房地产咨询机构克而瑞研究中心发布的2019年房地产企业销售排行榜显示,富力以1493.1亿元的全口径销售金额位居房地产排行榜第21位,曾经第一梯队的“优等生”跌出了前20名。

为何掉队

对于富力的掉队,诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对中国商报记者表示,富力从2007年之后出现了多方决策失误。2007年,富力向商业地产领域投入大量资金,随后2008年金融危机时出现资金紧张;2012年,富力逆势在三四线城市拿地,在政策调控升级下又出现业绩受阻;2017年富力收购万达酒店又带来自身成本的上升。

高企的负债、重仓的酒店资产使得富力面临巨大的高周转压力。2019年7月26日,富力发布了一份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的内部文件。文件中富力向全体员工发出了“加紧销售” “加快回款” “暂停拿地”的号召。

中国商报记者注意到,近几年富力项目被曝出很多问题。住建部2018年6月的事故快报显示,广东省梅州市梅县富力城D区17栋项目发生事故,死亡一人,施工单位是富力旗下子公司。同年9月,福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业,富力地产子公司——莆田富力房地产开发有限公司上榜。同年10月,富力在江西南昌的首个项目富力金禧悦城的一名塔吊信号工作者因过度劳累死亡。

中国商报记者在中国执行信息公开网搜索“富力”关键词发现,2016年以来,多个“富力系”公司成为综合被执行人,包括富力哈尔滨房产开发公司、富力北京地产开发有限公司、富力香河房地产开发有限公司、富力南京地产开发有限公司等。此外,中国裁判文书网显示,有关“富力地产”的官司文书信息多达800多条。



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